Нужно ли проводить экспертизу при реконструкции зданий: законодательная база

При реализации проектов реконструкции заказчики часто сталкиваются с вопросом: требуется ли экспертиза проектной документации, если объект уже существует? Ответ зависит от объёма изменений, категории здания и источника финансирования. Законодательство определяет чёткие критерии, при которых экспертиза обязательна, и понимание этих норм позволяет избежать правовых ошибок, срывов сроков и отказов в согласовании.

Что считается реконструкцией по Градостроительному кодексу

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция — это изменение параметров существующего объекта капитального строительства, включая его технико-экономические показатели (высоту, количество этажей, площадь, объём и т. д.), а также функциональное назначение. В отличие от капитального ремонта, реконструкция всегда сопровождается переработкой конструктивных решений и инженерных систем.

• Изменение геометрии или площади объекта (пристройки, надстройки);
• Переустройство или замена несущих конструкций;
• Изменение назначения объекта (например, из склада в офис);
• Устройство дополнительных этажей, лифтовых шахт, лестничных клеток;
• Переход в другую категорию технической сложности или опасности.

Когда экспертиза обязательна

Проведение экспертизы при реконструкции обязательно в большинстве случаев, если вносятся изменения, влияющие на безопасность, конструктивные элементы или инженерные системы здания. Кроме того, обязательность экспертизы возникает при использовании бюджетных средств, реконструкции особо опасных или технически сложных объектов, а также при необходимости получения разрешения на строительство.

• Объект реконструкции подпадает под обязательную экспертизу по ст. 49 ГрК РФ;
• Работы связаны с изменением конструктивных решений или инженерных сетей;
• Проект финансируется за счёт средств бюджета (федерального, регионального, муниципального);
• Объект относится к уникальным, технически сложным или особо опасным сооружениям;
• Предусмотрено получение разрешения на строительство после реконструкции.

Когда экспертиза не требуется

В отдельных случаях экспертиза не является обязательной, например, если изменения не затрагивают конструктивных и инженерных характеристик здания. Однако даже в таких ситуациях заказчику рекомендуется провести предэкспертную проверку для исключения рисков при подаче на согласование.

• Если проект реконструкции не связан с изменением капитальных конструкций;
• Если отсутствует увеличение нагрузки на инженерные системы;
• Если реконструкция не требует разрешения на строительство (по ч.17 ст.51 ГрК РФ);
• При отсутствии бюджетного финансирования и охраняемого статуса объекта.

Практический пример

В проекте реконструкции административного здания в г. Брянске предусматривалась надстройка технического этажа и замена всех инженерных систем. Заказчик изначально не планировал прохождение экспертизы, полагая, что объект остаётся в прежней категории. Однако после юридического анализа выяснилось, что проект требует разрешения на строительство и обязательно подлежит экспертизе. После подготовки полного комплекта документации и прохождения негосударственной экспертизы проект получил положительное заключение без замечаний.